Capitali Porto Belo 2026: Três Lançamentos no Perequê

Porto Belo liderou os lançamentos imobiliários de Santa Catarina em 2024, com R$ 11,45 bilhões em VGV e 10.912 unidades lançadas (NSC Total). Enquanto o mercado discute a macro - o Vivapark da Vokkan, o Masterplan Perequê de R$ 2 bilhões, o título de “Diamante do Brasil” - uma construtora com sede em Itapema concentrou silenciosamente três empreendimentos no mesmo bairro, em um raio de poucas quadras. O nome é Capitali.

Tivoli Residence, Ammbar Residence e Due Fiori. Todos no Balneário Perequê. Todos com entrega entre 2026 e 2031. Juntos, cobrem uma faixa de ticket que vai de R$ 575 mil (Ammbar, 66 m²) a R$ 1,35 milhão (Tivoli, 90 m²) (MySide, Attria). Para quem analisa pipeline imobiliário, esse tipo de concentração geográfica de uma única incorporadora em um bairro em plena reprecificação não é coincidência - é tese.

Quem é a Capitali

A Capitali Empreendimentos é uma incorporadora sediada na Rua 296, n. 670, Meia Praia, Itapema - SC. O posicionamento declarado da empresa é “arquitetura com alma, sensibilidade estética e lifestyle com identidade” (Capitali). Diferente de players como Vokkan (master developer com VGV projetado de R$ 50 bilhões no Vivapark - Brazil Economy) ou PH Empreendimentos (faturamento de R$ 150 milhões em 2025 - Jornal Razão), a Capitali opera com escala menor e foco vertical: poucos empreendimentos, todos no mesmo bairro, com tipologias complementares entre si.

A escolha de manter os três lançamentos no Perequê indica uma leitura concentrada do mercado. Em vez de diversificar entre bairros de Porto Belo (Centro, Jardim Dourado, Alto Perequê), a incorporadora apostou em saturar uma única microrregião com produtos que atendem faixas diferentes de comprador: o investidor de entrada (Ammbar, 2 suítes, R$ 575 mil), o comprador de uso próprio com família (Due Fiori, 2-3 quartos, a partir de R$ 1.150.000) e o segmento premium (Tivoli, 3 suítes, até 196 m², a partir de R$ 1,05 milhão).

Os três empreendimentos: dados concretos

Comparativo geral

Os três ficam no Balneário Perequê, a poucos metros da Praia do Perequê - que tem 2,5 km de extensão e é a maior praia de Porto Belo (Portal Municipal de Turismo).

Ammbar Residence - o produto de entrada

O Ammbar é o empreendimento mais próximo da entrega, com previsão para dezembro de 2026. Fica na Rua Mário Padilha, 130, no Perequê. São 56 unidades de 2 suítes com áreas entre 66 e 72 m² e 1 a 2 vagas de garagem (Attria).

O ticket de entrada de R$ 575 mil posiciona o Ammbar na faixa inferior do mercado de Porto Belo. O preço por m² fica na casa de R$ 8.712/m² (cálculo: R$ 575.000 / 66 m²). Essa faixa está abaixo do m² médio da cidade de R$ 16.110 (NDMais), o que indica um produto de entrada mesmo para os padrões do Perequê. Uma listagem na Attria mostra unidade de 66 m² a R$ 635.000 - o que eleva o m² para cerca de R$ 9.621/m².

Para investidores focados em renda, o perfil de 2 suítes com metragem compacta é o que historicamente gera melhor yield em temporada em cidades litorâneas de SC. Porto Belo registra yield de temporada de 7,1% ao ano líquido, contra 4,9% do aluguel anual fixo (Lançamentos Porto Belo). A ocupação média anual fica entre 58% e 72%, chegando a 95% a 100% em janeiro e fevereiro (Lançamentos Porto Belo).

Due Fiori - o produto intermediário

O Due Fiori ocupa a Rua Artur Guerreiro, 227, também no Perequê. São 105 unidades de 2 a 3 quartos, com áreas entre 66 e 100 m² e 1 a 2 vagas (Lançamentos em Porto Belo). O ticket de entrada é R$ 1.150.000, com entrega prevista para junho de 2030.

O m² de entrada do Due Fiori fica na faixa de R$ 11.500 a R$ 17.424/m² (cálculo: R$ 1.150.000 / 100 m² = R$ 11.500; para a menor planta de 66 m²: R$ 1.150.000 / 66 = R$ 17.424). Essa amplitude reflete a diferença de planta: a unidade de 66 m² por R$ 1,15 milhão entrega m² acima da média da cidade, enquanto a de 100 m² fica mais alinhada ao patamar geral.

Uma observação relevante: os preços e dados de unidades do Due Fiori vêm de portal agregador, não do site oficial da Capitali, que não publica valores.

Tivoli Residence - o produto premium

O Tivoli é o empreendimento mais ambicioso da Capitali em Porto Belo. Fica na Rua Blumenau, 278, Perequê, a 300 metros da Praia do Perequê (MySide). São apartamentos de 3 suítes com quatro opções de planta: 90 m², 120 m², 163 m² e 196 m². O prédio terá 25 pavimentos e 2 vagas por unidade.

A área de lazer totaliza 900 m² com mais de 21 amenidades: piscinas aquecidas, spa, rooftop cinema, wine lounge, academia, brinquedoteca, forno de pizza, sauna, solário, cinema, mercado interno e fireplace (MySide).

O preço estimado para a planta de 90 m² varia entre R$ 1,05 milhão e R$ 1,35 milhão (MySide). Isso coloca o m² entre R$ 11.667 e R$ 15.000/m² (cálculo: R$ 1.050.000 / 90 = R$ 11.667; R$ 1.350.000 / 90 = R$ 15.000). Para a planta de 196 m², o valor total não foi publicado por fonte primária.

O início das obras está previsto para junho de 2026, com entrega em junho de 2031. O status atual é de pré-reserva, aguardando Registro de Incorporação.

Um ponto de atenção: o site da Capitali não publica preços oficiais. As estimativas de valor vêm de agregadoras como MySide e Attria. O comprador que quiser confirmar valores precisa contatar a incorporadora diretamente.

O Perequê como endereço de concentração

O fato de a Capitali ter concentrado seus três empreendimentos no Perequê ganha contexto quando observamos o que mais acontece nesse bairro. O Balneário Perequê é a zona de maior densidade de lançamentos de Porto Belo. É ali que estão também os empreendimentos da Thozen (Electra Towers com 192 apartamentos + 8 coberturas e VGV de R$ 170 milhões, além do Jardins de Versalhes e do Mirador de Alicante) e a frente litorânea do Masterplan Perequê 2022-2032, com R$ 2 bilhões em investimentos confirmados (NDMais).

O Masterplan contempla a reurbanização da orla do Perequê, alargamento da faixa de areia, molhes nos rios Perequê e Perequezinho (1a fase entregue em dezembro de 2024, com 805 metros e investimento de R$ 13 milhões), avenidas-jardim, ciclovias e um riverfront com marinas e canais navegáveis (NDMais).

Para o comprador dos empreendimentos da Capitali, o Masterplan funciona como catalisador externo de valorização: infraestrutura pública e privada sendo entregue no mesmo bairro dos três lançamentos, no mesmo horizonte temporal (2026-2032).

Ari Cesar Zanon, fundador da ACIP e Phacz Empreendimentos, colocou da seguinte forma:

“O Masterplan é a base de um novo ciclo econômico para Porto Belo que transformará a cidade em um destino de primeiro mundo.” - Ari Cesar Zanon, fundador da ACIP e Phacz Empreendimentos (NDMais)

Esdras Constantino, diretor comercial e de marketing da Phacz Empreendimentos, complementou:

“Com a implementação dessas obras, Porto Belo viverá uma fase de escassez natural de terrenos e de imóveis de alto padrão.” - Esdras Constantino, diretor comercial, Phacz Empreendimentos (NDMais)

Contexto de mercado: Porto Belo no ranking estadual e nacional

Porto Belo não é mais uma aposta especulativa. Os números de 2024 e 2025 consolidam a cidade como um dos mercados imobiliários mais ativos do Brasil.

Em 2024, o município lançou 10.912 unidades com VGV de R$ 11,45 bilhões, superando Itapema como líder de lançamentos em SC. Das unidades lançadas, 9.107 foram vendidas, gerando VGV vendido de R$ 10,21 bilhões (NSC Total).

Em 2025, Porto Belo registrou R$ 3,8 bilhões em VGV vendido com 3.602 unidades, ficando em 2o lugar no Brasil - atrás apenas de Itapema (R$ 4,1 bilhões) e à frente de Balneário Camboriú (R$ 2,4 bilhões) e Itajaí (R$ 2,2 bilhões) (NDMais).

O Índice de Desenvolvimento Imobiliário (IDI Brasil), calculado pelo Sienge, Grupo Prospecta e CBIC, posicionou Porto Belo com 6,85 pontos no Q1 de 2026 - 7a posição entre os principais mercados de luxo do Brasil e líder entre cidades não-capital, com crescimento de 3% sobre o trimestre anterior (Brazil Economy).

A valorização acumulada do m² entre 2022 e janeiro de 2024 foi de 130%, com o preço médio saltando de R$ 8.000 para R$ 16.110 (NDMais). Nas áreas mais nobres do Perequê, o m² já ultrapassa R$ 35.000 (NDMais).

Outras construtoras no radar de Porto Belo

A Capitali não opera sozinha no Perequê. Para dar escala à análise, vale posicionar as principais incorporadoras ativas na cidade em 2026:

A diversidade de players reforça o peso do Perequê como zona principal de absorção de capital em Porto Belo. O bairro concentra operações de construtoras com perfis muito distintos - desde a escala master da Vokkan até a operação verticalizada da Capitali.

Valorização de referência em Porto Belo

Os dados de valorização disponíveis para empreendimentos já entregues na cidade fornecem uma régua para quem avalia os lançamentos da Capitali no horizonte de 2026-2031:

• Jardins de Versalhes (Thozen): valorização de 94,6% em 42 meses, 100% vendido antes da entrega (Agita Brasil/DWV)
• Mirador de Alicante (Thozen): valorização de 79,2% em 3 anos, 100% vendido antes da entrega (Agita Brasil/DWV)
• Edifícios Vivapark (Vokkan): valorização de 246,5% desde o lançamento (Brazil Economy)
• Terrenos Vivapark (Vokkan): valorização de 250% desde o lançamento (Brazil Economy)

Os empreendimentos da Capitali são mais recentes e não têm histórico de valorização realizada para comparação. O Ammbar, com entrega em dezembro de 2026, será o primeiro a gerar dados reais de revenda.

Rentabilidade e custo de posse

Para quem avalia os empreendimentos da Capitali como ativo de renda, os números de referência de Porto Belo são:

Fonte dos dados de rentabilidade: Lançamentos Porto Belo (2026). Nota: esses valores vêm de portal imobiliário, não de fonte oficial do tipo SECOVI ou FipeZap.

O custo de posse mensal para um apartamento de 2 suítes em Porto Belo inclui condomínio de R$ 700 a R$ 1.200/mês (alto padrão), IPTU anual entre R$ 800 e R$ 2.500 (apartamento de 65 m²), energia de R$ 120 a R$ 350/mês e água/esgoto de R$ 60 a R$ 180/mês (Lançamentos Porto Belo).

O perfil de comprador do segmento em que Porto Belo opera, segundo o IDI Brasil, é de famílias com renda acima de R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil (Brazil Economy). Os três empreendimentos da Capitali se encaixam nesse recorte: o Ammbar no piso da faixa, o Due Fiori e o Tivoli no centro e no topo.

Dados demográficos de Porto Belo

Porto Belo registrou 27.688 habitantes no Censo 2022 e 31.557 na estimativa de 2025, sobre uma área de 93,674 km² (IBGE). O PIB per capita é de R$ 75.508,46 (2023, IBGE). O IDH-M mais recente publicado é de 0,760 (referência Censo 2010, Atlas Brasil/PNUD). O IDHM do Censo 2022 ainda não foi calculado pelo PNUD.

A cidade cresceu 13,96% em população entre o Censo 2022 e a estimativa 2025 (cálculo: 31.557 / 27.688 = +13,96% em 3 anos). Esse ritmo supera a média de crescimento de municípios catarinenses no mesmo período, refletindo a migração atraída pelo ciclo imobiliário.

Leitura dos dados

O que a imprensa local diz

“Em janeiro de 2024, o valor médio do metro quadrado em Porto Belo chegou a R$ 16.110, um crescimento de 10,3% em relação ao ano anterior. Nas áreas nobres, o valor já ultrapassa R$ 35 mil por metro quadrado.” - NDMais

“Porto Belo liderou os lançamentos em 2024, com R$ 11,45 bilhões em VGV e 10.912 unidades lançadas, superando Itapema que vinha liderando nos anos anteriores.” - NSC Total

“Porto Belo registrou R$ 3,8 bilhões em VGV em 2025, ficando em 2o lugar no Brasil, atrás apenas de Itapema (R$ 4,1 bi) e à frente de Balneário Camboriú (R$ 2,4 bi) e Itajaí (R$ 2,2 bi).” - NDMais

“Porto Belo alcançou 6,85 pontos no IDI Brasil (Q1 2026), crescimento de 3% sobre o trimestre anterior, ficando na 7a posição geral entre os principais mercados imobiliários de luxo do Brasil e liderando entre cidades não-capital.” - Brazil Economy

“O Jardins de Versalhes valorizou 94,6% em 42 meses e o Mirador de Alicante valorizou 79,2% em três anos, ambos da Thozen, 100% vendidos antes da entrega.” - Agita Brasil

Para quem os empreendimentos da Capitali fazem sentido

O Ammbar cabe para o investidor de entrada que busca unidade compacta de 2 suítes no Perequê com ticket abaixo de R$ 700 mil, focado em renda de temporada. Entrega próxima (dez/2026) reduz a exposição a risco de obra longa.

O Due Fiori atende o comprador que quer flexibilidade de planta (66 a 100 m²) com entrega em 2030. O ticket de R$ 1,15 milhão posiciona o produto no meio da faixa do mercado de Porto Belo. É uma opção para quem avalia uso próprio ou renda de longo prazo.

O Tivoli é o produto premium da Capitali, voltado para famílias que buscam 3 suítes com metragem generosa (até 196 m²), infraestrutura de lazer completa e proximidade da praia. O horizonte de entrega é 2031 - cinco anos de exposição ao ciclo de obra, com contrapartida de entrada no preço de lançamento antes da valorização de entrega.

Para quem Porto Belo não é indicada: quem precisa de hospital próximo (Porto Belo não tem hospital próprio - o mais próximo fica em Itapema, a 18 km - Lançamentos Porto Belo), quem depende de escola particular de alto padrão (as melhores ficam em Itapema e BC), ou quem busca liquidez imediata de revenda em mercado testado por múltiplos ciclos.

Infraestrutura em andamento

Dois projetos de infraestrutura impactam diretamente o Perequê, onde ficam os três empreendimentos da Capitali:

Masterplan Perequê 2022-2032: investimento confirmado de R$ 2 bilhões, articulado pela Prefeitura de Porto Belo, ACIP e Phacz Empreendimentos. Os cinco eixos são: ocupação e conexões, design e edificações, arquitetura urbana, economia e experiências, posicionamento e identidade. A 1a fase dos molhes foi entregue em dezembro de 2024 (805 metros, R$ 13 milhões). As próximas fases incluem reurbanização da orla, avenidas-jardim, ciclovias e canais navegáveis (NDMais).

Expansão Vivapark Porto Belo (4a etapa): a Vokkan anunciou nova expansão com investimento de R$ 3,2 bilhões, elevando a área total para 1,4 milhão de m². O VGV projetado total é de R$ 50 bilhões. Vendas acumuladas até setembro de 2025 somavam R$ 2 bilhões (Brazil Economy). O Vivapark fica no Jardim Dourado, bairro adjacente ao Perequê, e o efeito de transbordamento de infraestrutura e demanda atinge diretamente o entorno.

Roderjan Volaco, presidente da Vokkan, afirmou:

“Esta nova expansão, que marca a quarta etapa do bairro, sempre fez parte da visão original do Vivapark Porto Belo.” - Roderjan Volaco, presidente da Vokkan (Brazil Economy)

Celso Portiolli e o apelido que grudou

Um dado de contexto que reforça o momento do mercado: o apresentador Celso Portiolli, embaixador e investidor do Vivapark, cunhou o apelido “Diamante do Brasil” para Porto Belo em dezembro de 2025, ao anunciar a compra de um imóvel milionário na cidade. A frase ficou:

“Esse lugar é um diamante. Saí com a sensação de que deveria ter descoberto Porto Belo antes.” - Celso Portiolli (NDMais)

O comentário público de uma figura com alcance nacional moveu atenção para o município. Para os empreendimentos da Capitali, esse tipo de exposição funciona como marketing indireto: mais visibilidade para Porto Belo significa mais demanda para os empreendimentos em comercialização no Perequê.

Projeção de valorização e lacunas

O NDMais projeta valorização de até 30% nos próximos 2 anos para Porto Belo, puxada pelo Masterplan Perequê 2022-2032 (NDMais). Essa projeção não é oficial de instituto de pesquisa - é estimativa jornalística com base em entrevistas com agentes do mercado local.

Uma lacuna importante: Porto Belo não faz parte das cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP. O dado de R$ 16.110/m² vem de matéria do NDMais que cita o FipeZap como fonte, mas o município não tem série histórica própria no índice. Isso significa que não há um benchmark oficial recorrente de preço por m² para a cidade, diferente de Florianópolis, Balneário Camboriú ou Itajaí.

Para o comprador dos empreendimentos da Capitali, essa lacuna tem implicação prática: a precificação de revenda futura será guiada por comparáveis de mercado (outros empreendimentos no Perequê) e não por um índice público atualizado mensalmente.