Referência

Glossário do mercado imobiliário

Definições aplicadas ao contexto catarinense, com dados reais e exemplos das principais cidades de SC. 40 termos organizados por grupo. Use Ctrl+F para buscar um termo específico.

Este glossário tem caráter informativo. Para decisões de compra, financiamento ou investimento, consulte profissionais qualificados (corretor CRECI-SC, advogado imobiliário, contador).

Compra, venda e financiamento

ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Tributo municipal pago pelo comprador na escritura, calculado sobre o valor venal ou de venda do imóvel. Em Santa Catarina, varia entre 2% e 3% conforme o município (Florianópolis cobra 2%, Balneário Camboriú 2,5%, Joinville 2%).
Escritura pública: Documento lavrado em cartório de notas que formaliza a transferência do imóvel entre vendedor e comprador. Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos. Custo médio em SC: 1% a 1,5% do valor do imóvel.
Registro de imóvel: Ato pelo qual a propriedade é efetivamente transferida ao comprador, feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Sem registro, o comprador não é dono perante terceiros. Custo: cerca de 1% do valor do imóvel.
Habite-se: Documento emitido pela prefeitura atestando que a obra está concluída conforme o projeto aprovado e pode ser habitada. Imóvel sem habite-se não pode ser financiado por bancos nem registrado regularmente.
Matrícula do imóvel: Identificação única do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Funciona como o "CPF do imóvel": contém histórico de proprietários, ônus, hipotecas, penhoras. Sempre solicitar antes de comprar.
Financiamento imobiliário: Empréstimo concedido por banco ou instituição financeira para compra de imóvel, com o próprio imóvel como garantia (alienação fiduciária). Prazo típico de 20 a 35 anos, taxas em 2026 entre 9% e 12% ao ano + TR.
SBPE: Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Modalidade de financiamento com recursos da caderneta de poupança, geralmente com taxas mais baixas. Limite de financiamento até 80% do valor do imóvel.
FGTS na compra: Trabalhador com 3 anos de FGTS pode usar o saldo para entrada, amortização ou quitação de financiamento de imóvel residencial avaliado até R$ 1,5 milhão (limite 2026), em município de residência ou trabalho.
Consórcio imobiliário: Grupo de pessoas que se reúne para autofinanciar a compra de imóveis via sorteio mensal e lances. Sem juros, mas com taxa de administração (típica 15% a 25% do valor do imóvel diluída no prazo). Não há garantia de quando o crédito sai.
Tabela Price vs SAC: Sistemas de amortização do financiamento. SAC tem parcelas decrescentes e juros menores no total; Price tem parcelas fixas e juros maiores no total. Maioria dos bancos brasileiros oferece SAC.

Avaliação e mercado

Preço por m² (preço médio): Valor médio do metro quadrado em uma região, calculado pela divisão do preço total pela área privativa. Indicador-base para comparar imóveis e cidades. Em SC em 2026: Balneário Camboriú lidera com R$ 15.072/m².
Índice FipeZap+: Principal indicador de variação de preços de imóveis residenciais no Brasil, divulgado mensalmente pela Fipe e pelo portal Zap. Cobre 50+ cidades, atualiza dia 5 de cada mês.
VGV: Valor Geral de Vendas. Soma do valor potencial de todas as unidades de um empreendimento. Indicador usado para medir tamanho de lançamento e da operação de uma construtora. Empreendimentos premium em BC têm VGV típico entre R$ 200 milhões e R$ 1 bilhão.
Liquidez do imóvel: Velocidade com que um imóvel pode ser vendido pelo preço de mercado. Imóveis em bairros com alta demanda (Centro de Floripa, Meia Praia em Itapema) têm liquidez alta; em bairros emergentes, baixa.
Valorização anualizada: Taxa anual média de aumento do preço de um imóvel ou região, geralmente medida em períodos de 5 ou 10 anos. Itapema entregou 22,1% ao ano entre 2019 e 2024 segundo CRECI-SC.
Yield: Rentabilidade anual do aluguel sobre o valor do imóvel. Calculado: (aluguel mensal × 12) / valor do imóvel × 100. Imóveis residenciais em SC têm yield típico entre 3,5% e 5,5% ao ano.
Cap rate: Taxa de capitalização. Similar ao yield mas considera receita operacional líquida (descontados impostos, condomínio, vacância). Mais usado em imóveis comerciais.
ROI imobiliário: Return on Investment. Soma da valorização do imóvel + receita de aluguel - custos, dividida pelo capital investido. Indicador completo de retorno do investimento imobiliário.

Aluguel e renda

Aluguel anual (longo prazo): Locação tradicional com contrato de 30 meses pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Aluguel reajustado anualmente pelo IGP-M ou IPCA. Modalidade de menor risco e menor retorno.
Aluguel de temporada: Locação por curta duração (até 90 dias), tipicamente para turismo. Em SC, modalidade dominante no litoral nas temporadas de verão. Diárias em BC e Itapema variam de R$ 400 a R$ 2.000 no verão.
Taxa de ocupação: Percentual de noites ocupadas em relação ao total disponível. Imóveis bem geridos no litoral de SC alcançam 60-70% de ocupação anual; mal geridos ficam em 30-40%.
ADR: Average Daily Rate. Diária média recebida pelo imóvel ao longo do ano. Em Balneário Camboriú em 2025, ADR médio de apartamentos 2 quartos foi R$ 580 (fonte: AirDNA).
RevPAR: Revenue per Available Room. Receita média por dia disponível, considerando ocupação. Calculado: ADR × taxa de ocupação. Indicador-chave de rentabilidade em aluguel de temporada.
Garantias do aluguel: Modalidades aceitas pelo locador: fiador, caução em dinheiro (até 3 aluguéis), seguro-fiança (custa 5% a 8% do aluguel/mês) ou título de capitalização.
Vacância: Período em que o imóvel fica desocupado entre locações. Imobiliária boa mantém vacância abaixo de 30 dias entre contratos.

Condomínio e comum em prédios

Taxa de condomínio: Valor mensal pago pelos condôminos para manter despesas comuns: limpeza, segurança, manutenção, água, etc. Em prédios de alto padrão em BC, varia de R$ 1.500 a R$ 4.000.
Fundo de reserva: Percentual adicional do condomínio (10% a 20%) destinado a obras emergenciais e reformas estruturais. Importante avaliar antes de comprar: prédios com fundo zerado podem cobrar rateios extras.
Convenção de condomínio: Documento que rege as regras do condomínio: uso de áreas comuns, animais, reformas internas, locação por temporada. Algumas convenções proíbem Airbnb.
Assembleia de condomínio: Reunião anual obrigatória onde se aprovam orçamento, prestação de contas, obras e novas regras. Ata fica registrada e é leitura recomendada antes de comprar imóvel em prédio.

Empreendimentos novos

Imóvel na planta: Compra antes da obra começar ou durante a construção. Vantagem: preço menor (10-30% abaixo do pronto) e parcelamento durante obra. Risco: atraso, problema com construtora, mudança no projeto.
Tabela de preços: Documento que lista preços de todas as unidades de um lançamento, com plano de pagamento, taxas e condições. Exigir antes de fechar negócio em planta.
Memorial descritivo: Documento técnico que detalha materiais, acabamentos e especificações da obra. Comparar com o que foi prometido na venda é crítico.
Patrimônio de afetação: Mecanismo legal que separa o patrimônio de cada empreendimento do patrimônio geral da construtora. Protege o comprador em caso de falência da construtora. Exigir construtora que use patrimônio de afetação.
Distrato: Cancelamento da compra de imóvel na planta pelo comprador. Lei do Distrato (13.786/18) permite reter até 50% do valor pago pelo comprador. Antes da lei, devolução era próxima de 100%.
Permuta: Modalidade comum em SC: o proprietário do terreno cede a área para a construtora e recebe unidades prontas em troca. Permite construir sem capital prévio.

Urbanismo e regulação

Plano Diretor: Lei municipal que define o que pode ser construído em cada região da cidade: gabarito (altura máxima), uso (residencial, comercial, misto), densidade. Mudanças no Plano Diretor afetam diretamente preço dos terrenos.
Outorga onerosa: Pagamento ao município para construir acima do que o Plano Diretor permite originalmente. Permite arranha-céus em zonas onde o limite básico é menor. Comum em BC e Itapema.
IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. Tributo municipal anual sobre o imóvel, calculado a partir do valor venal. Em Florianópolis varia de 0,3% a 1,2% conforme tipo e localização.
Valor venal: Valor do imóvel definido pela prefeitura para fins de cálculo de IPTU e ITBI. Geralmente abaixo do valor de mercado (50-70%).
Zoneamento: Divisão do território urbano em áreas com regras específicas de uso e ocupação. ZR (residencial), ZC (comercial), ZUM (uso misto), ZE (especial), entre outras.

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