Terrenos no Litoral de SC 2026: o Ativo Mais Escasso

Três construtoras do litoral de Santa Catarina divulgaram publicamente, em menos de um ano, o valor do banco de terrenos que carregam no balanço: a Lotisa fala em R$ 5 bilhões (NSC Total), a Vetter em R$ 2,2 bilhões distribuídos em cerca de 30 áreas (Exame) e o Grupo J.A. Russi em mais de R$ 1 bilhão (NSC Total). São mais de R$ 8 bilhões em valor potencial de terra nua, não de prédio construído. Quando a incorporadora trata o lote como ativo de balanço e o anuncia em bilhões, o terreno deixou de ser insumo de obra e virou a classe de ativo central da tese.

Este post analisa o terreno bem localizado no litoral catarinense como o ativo mais escasso da década, para quem decide onde alocar patrimônio. Trabalhamos só com dado de fonte oficial ou imprensa whitelist, e declaramos abertamente as lacunas: como você vai ler adiante, não existe índice oficial de preço de terreno no litoral de SC, e qualquer valor por metro quadrado de terra aqui é caso pontual ou estimativa rotulada, nunca número fechado de mercado. A Viver em SC é uma plataforma editorial independente de análise de investimento, não é imobiliária e não intermedia negócio.

Por que a terra bem localizada virou o gargalo da reprecificação

A lógica que sustenta a escassez é geográfica antes de ser financeira. O litoral premium catarinense é uma faixa estreita entre o mar e barreiras físicas (morros, áreas de preservação, orla finita), e a demanda por endereço frente-mar cresce mais rápido do que a oferta de terra, porque a terra não cresce. Cada metro quadrado bem posicionado fica progressivamente mais disputado.

• A orla de Balneário Camboriú tem cerca de 6 km e a de Itapema cerca de 14 km, segundo a (ND Mais); orla curta significa estoque frente-mar finito e não reproduzível.
• Balneário Camboriú tem 3.077,70 hab/km², a maior densidade demográfica de SC e uma das maiores do Brasil (IBGE Censo 2022), em um território de apenas 45,2 km²: estrutura urbana madura dependente de verticalização, com terra urbanizável escassa.
• Itapema saltou para 1.304,59 hab/km² depois de crescer 65,82% em população entre 2010 e 2022 (IBGE Censo 2022), pressão direta sobre o estoque de terra da Meia Praia.
• Bombinhas é o menor município de SC em área, 35,1 km², boa parte em Área de Proteção Ambiental e morros, com densidade de 713,03 hab/km² (IBGE Censo 2022): a área efetivamente urbanizável é uma fração do território.
• Em Itajaí, a densidade média da cidade é de 913,00 hab/km² (IBGE Censo 2022), mas a escassez se concentra nos endereços nobres frente-mar, Praia Brava e Fazenda, encravados entre o oceano e áreas de preservação permanente.
• Porto Belo ainda tem densidade baixa, 295,58 hab/km² (IBGE Censo 2022), e por ainda ter terra disponível virou justamente o vetor de expansão e o destino do capital que busca entrar antes da reprecificação.

O land bank como prova de que a terra virou classe de ativo

A evidência mais forte de que o terreno deixou de ser insumo e virou ativo não está em opinião de mercado, está no balanço das incorporadoras. Quando uma construtora divulga o valor do seu banco de terrenos em bilhões e vincula cada lote a um lançamento datado, ela está tratando a terra exatamente como tesouraria trata um portfólio.

No caso da Lotisa, o land bank de R$ 5 bilhões acompanha um crescimento de 128% em VGV em 2025 (de R$ 193 milhões para R$ 440 milhões) e meta de R$ 2 bilhões em lançamentos para 2026 (NSC Total). Vale o registro de honestidade: uma reportagem de negócios anterior, de setembro de 2025, citava R$ 4 bilhões para a mesma construtora; a faixa R$ 4 a 5 bilhões provavelmente reflete o próprio crescimento do banco de terrenos no intervalo.

A Vetter projeta VGV de R$ 503 milhões em 2026, alta de 25%, sustentado por um land bank de R$ 2,2 bilhões (Exame). O gerente de desenvolvimento de negócios da empresa, Pedro Henrique Sanches, foi direto: “Cada terreno do nosso land bank já está ligado a um projeto futuro, com data prevista de lançamento”. É a definição operacional de terra como ativo estratégico, não como matéria-prima comprada na véspera da obra.

O preço do terreno é caso, não índice (e por que isso importa)

Aqui está o ponto metodológico que separa análise honesta de chute. O FipeZap, índice de referência do mercado, mede apartamento e imóvel residencial construído, não terreno nu. Não existe índice oficial agregado de preço por metro quadrado de terra desagregado por cidade ou bairro no litoral de SC. Quem cravar para você “o terreno frente-mar em tal cidade custa R$ X o metro” está repetindo estimativa de imobiliária ou agregador, atores de mercado que não tratamos como autoridade.

O que existe são casos pontuais publicados. O La Mare Campeche, em Florianópolis, foi descrito como erguido no “último grande terreno a beira-mar da Praia do Campeche”, com 12 mil m² de área e 202 metros de testada frontal (ND Mais). É um caso emblemático de escassez, o “último grande lote” de uma praia inteira da capital. Vale a ressalva: trata-se de conteúdo patrocinado, então a expressão é claim do empreendedor, e o valor de R$ 35 mil/m² citado é preço do imóvel construído no lançamento, não da terra nua.

Como contexto de teto de preço, e só como contexto, o metro quadrado do imóvel construído já ultrapassa R$ 14 mil em BC e Itapema, podendo superar R$ 50 mil/m² em endereços nobres da orla (NSC Total, com FipeZap). Em Itajaí, o m² médio do imóvel fechou dezembro de 2025 em R$ 12.848, alta anual de 8,81%, com Fazenda e Praia Brava acima de R$ 30 mil/m² (ND Mais, com FipeZap). Esses números são do prédio, não do chão. Servem para mostrar a pressão de preço que a escassez de terra empurra para cima, nada além disso.

A tese: por que a terra tende a sustentar valor enquanto o prédio deprecia

Sem índice que compare terreno nu e construído no litoral de SC, a relação entre os dois é tese de mercado, com lógica explícita, e não percentual cravado. A lógica é a seguinte: o preço de um imóvel pronto é, em boa parte, o preço do terreno embutido. O prédio é o componente que envelhece, exige manutenção e deprecia fisicamente ao longo das décadas. A terra é o componente escasso e não reproduzível. Conforme a escassez aperta nas cidades de orla finita, a fração que cabe ao terreno dentro do valor do imóvel tende a crescer.

O lastro factual dessa leitura é indireto, mas convergente: J.A. Russi e Vetter divulgam land bank bilionário tratando a terra como ativo de balanço; ND Mais e NSC Total cravam o terreno como “ativo cada vez mais raro e valioso”; e casos como o do “último grande terreno” do Campeche mostram o mercado precificando a raridade do chão, não da construção. O que não existe é um número que diga “o terreno valoriza X% mais que o construído”. Essa comparação não tem fonte agregada no litoral de SC, e por isso a apresentamos como leitura de mercado, jamais como dado fechado. Registrar essa lacuna é parte da análise, não uma falha dela.

O que a imprensa local diz

“os terrenos a beira-mar são um ativo cada vez mais raro e valioso”

Suzana Russi Chiamenti, Presidente do Grupo J.A. Russi, em NSC Total (05/10/2025)

“Cada terreno do nosso land bank já está ligado a um projeto futuro, com data prevista de lançamento”

Pedro Henrique Sanches, Gerente de Desenvolvimento de Negócios da Vetter, em Exame (21/04/2026)

“A escassez de terrenos, aliada a um planejamento urbano mais consciente e a empreendimentos com proposta clara, faz com que a Praia Brava seja hoje um dos endereços mais valorizados do Brasil”

Altevir Baron, Diretor comercial e de marketing da Dall Empreendimentos, em ND Mais (19/02/2026)

“Com a alta valorização do mercado imobiliário em Santa Catarina, muitas pessoas não conseguem comprar imóveis prontos”

Luciana Pereira, diretora da Urbani Cidades, em ND Mais (07/07/2025)

Horizonte longo: o capital entra no lote anos antes do VGV

A natureza do terreno como ativo fica clara no horizonte de tempo. A construtora-âncora desta análise é a Capitali Empreendimentos, de Porto Belo, que opera com perfil land-to-vertical: transforma terra em VGV ao longo de anos, não de meses. O empreendimento Tivoli, no Balneário Perequê, tem início de obra previsto para junho de 2026 e entrega para junho de 2031, segundo o site oficial da construtora (Capitali). Cinco anos entre a virada da terra e a realização do valor.

Esse intervalo não é exceção, é a regra do ativo. O land bank da Vetter e da Lotisa tem pipeline planejado para cinco anos, e o capital que entra no terreno fica travado nesse horizonte, sem liquidez intermediária. Para o decisor patrimonial, isso é informação de primeira ordem: terreno bem localizado é aposta estrutural de longo prazo na escassez da terra, não posição de giro. Citamos a Capitali como ator de mercado cujo modelo ilustra essa natureza do ativo; os dados técnicos de metragem e unidades não constavam na página oficial consultada e por isso não são afirmados aqui.

Os riscos honestos do terreno como ativo

Terreno bem localizado no litoral de SC não é ativo para todo investidor. Quem trata a terra como classe de ativo precisa olhar de frente quatro riscos estruturais, e nenhum deles é menor.

• Liquidez menor. Um lote frente-mar multimilionário tem mercado de revenda raso. O universo de compradores com capital para esse tipo de área é pequeno, restrito a poucas construtoras-âncora e a patrimônios muito altos, e não há financiamento bancário fácil como há para o apartamento pronto. O próprio fato de as construtoras formarem land bank de cinco anos ou mais sinaliza que terra é ativo de horizonte longo, não de giro rápido.
• Custo de carrego. Terreno não gera renda. Não tem aluguel, e ainda paga IPTU enquanto fica parado. Em Balneário Camboriú, a prefeitura atualiza a base de cálculo do IPTU em 2026 depois de 32 anos sem reajuste (NSC Total), exemplo concreto de como o custo de carregar terra valorizada e não incorporada pode subir.
• Risco regulatório. O plano diretor e o licenciamento definem o potencial construtivo do lote, e podem mudar. Gabarito menor, recuo maior ou restrição ambiental (a APA em Bombinhas, a área de preservação permanente na Praia Brava) reduzem o VGV que se consegue extrair daquele terreno. O potencial construtivo é parte do valor, e ele não é garantido.
• Horizonte longo. Como mostra o ciclo de cinco anos da Capitali e dos land banks da região, o capital alocado em terra fica imobilizado por muito tempo. Quem precisa de liquidez no curto ou médio prazo está no ativo errado.

Leitura dos dados

Minha leitura do mercado de terra no litoral de SC

Acompanho o litoral catarinense há tempo suficiente para ter visto o discurso mudar de eixo. Durante anos a conversa girava em torno do metro quadrado do apartamento, de qual torre seria a mais alta, de qual bairro estava valorizando. O que mudou, e o que este post tenta capturar, é que a conversa séria hoje começou a descer um nível, do prédio para o chão. Quando construtoras passam a divulgar o valor do banco de terrenos como quem divulga resultado trimestral, isso não é detalhe técnico, é uma sinalização de onde está o gargalo real.

Minha leitura é que a parte mais difícil de replicar de qualquer tese de litoral é a terra bem posicionada, e é exatamente por isso que ela concentra a reprecificação. Porto Belo me parece o caso mais interessante de observar, não por ser garantia de nada, mas por ser a fronteira onde ainda existe terra e onde o capital de land banking se posiciona antes da curva. Ao mesmo tempo, sou cético com qualquer número de valorização de lote que circula sem fonte agregada, porque quase sempre vem de um empreendimento vendendo a si mesmo. A honestidade que tento manter é simples: a escassez da terra é real e está documentada; o preço exato dela, no litoral de SC, ninguém mede de forma confiável ainda. Quem decide patrimônio precisa carregar as duas coisas ao mesmo tempo, a convicção sobre a escassez e a dúvida sobre o preço.

Essas dinâmicas mudam rápido, e os movimentos de capital que importam raramente aparecem no noticiário geral antes de já estarem precificados. Quem acompanha nossas análises de perto entende a leitura antes que ela vire consenso.

Para quem o terreno como ativo faz sentido

• Decisor patrimonial com horizonte de cinco anos ou mais e que não depende de liquidez intermediária.
• Quem tolera custo de carrego (IPTU, ausência de renda) em troca de exposição estrutural à escassez da terra.
• Investidor que entende o risco regulatório do potencial construtivo e sabe avaliar plano diretor e licenciamento.
• Quem busca a fronteira de expansão (Porto Belo, litoral norte) antes da reprecificação, ciente de que projeções de valorização são leitura, não garantia.

Para quem o terreno não é ideal

• Quem precisa de renda recorrente: terreno não gera aluguel, ao contrário do imóvel construído.
• Quem precisa de liquidez de saída rápida: o lote frente-mar tem mercado de revenda estreito.
• Quem busca financiamento bancário fácil: a terra nua não tem o crédito do apartamento pronto.
• Investidor de ticket menor: os endereços mais escassos exigem capital alto e travado.