Porto Belo 2026: Yield de Temporada vs Residência Fixa

Porto Belo movimentou R$ 2,5 bilhões em vendas de imóveis nos seis primeiros meses de 2026, com 2.850 unidades comercializadas, liderando o ranking da plataforma Inteligência de Mercado DWV à frente de Curitiba (ND Mais/DWV App). Mais da metade dessas vendas foram apartamentos de 1 dormitório: 1.541 unidades de 1 dorm vendidas no período, o que confirma um perfil dominante de investidor comprando para renda (ND Mais/DWV App). A pergunta que esse volume levanta é direta: depois de comprar, qual modalidade de locação entrega mais retorno - temporada via Airbnb ou aluguel residencial fixo?

A resposta não é simples nem universal. Dados do AirROI para 2026 mostram que a ocupação média anual no Airbnb em Porto Belo é de 30,6%, com receita média anual de ~R$ 32.800 por anúncio (AirROI). Sobre o ticket médio de compra de R$ 875.700 reportado pelo DWV (ND Mais/DWV App), isso resulta em um yield bruto de ~3,7% para o anúncio mediano. É um número que, isoladamente, perde para qualquer estimativa conservadora de aluguel fixo na mesma faixa de preço. A análise de investimento muda, porém, quando se olha o quartil superior de performance. Esta leitura de mercado do ViverEmSC - plataforma editorial independente de análise patrimonial em cidades de Santa Catarina - organiza os números das duas modalidades para que o decisor patrimonial avalie com dados, não com expectativa.

Por que Porto Belo atrai investidores de renda

Seis vetores rastreáveis explicam por que uma cidade de 30.590 habitantes (NSC Total/IBGE Estimativa 2024) concentra um volume de capital imobiliário incompatível com seu tamanho populacional.

• VGV explosivo em 5 anos. De R$ 114,5 milhões em 2020 para R$ 3,8 bilhões em vendas em 2025 (2o nacional, atrás apenas de Itapema com R$ 4,1 bi) e R$ 2,5 bilhões só no 1S 2026 (ND Mais/DWV App e ND Mais).

• Tipologia de investidor. Apartamentos de 1 dormitório representaram mais da metade das vendas no 1S 2026, com 1.541 unidades vendidas (ND Mais/DWV App). Studio e 1 dorm são a tipologia clássica de renda de temporada.

• Valorização acelerada do m². O preço do metro quadrado dobrou entre 2022 e 2023 (+130% em dois anos), e áreas nobres já atingem até R$ 35.000/m² (ND Mais).

• População flutuante no verão. Porto Belo recebe cerca de 160 mil visitantes na temporada, quintuplicando a população residente (ND Mais Turismo).

• Crescimento demográfico real. A população cresceu +72% em pouco mais de uma década e +10,48% só em 2024, posicionando Porto Belo como a 6a cidade que mais cresceu em SC naquele ano (ND Mais e NSC Total/IBGE).

• Escalas de cruzeiros. A temporada 2025/2026 programou 8 escalas de navios, com o primeiro (Costa Favolosa) trazendo 3.470 passageiros + 1.027 tripulantes (Prefeitura de Porto Belo).

Custo de vida de referência

Porto Belo não tem pesquisa de custo de vida própria (DIEESE não monitora a cidade). Os valores abaixo usam Florianópolis e tarifas estaduais como proxy, declarado em cada item.

A tarifa de energia elétrica em SC é a 2a menor do Brasil entre as residenciais: R$ 0,59/kWh, ou 17% abaixo da média nacional de R$ 0,71 (Celesc/ANEEL). Para o investidor que opera imóvel de temporada, esse custo reduzido impacta diretamente a margem líquida, especialmente em unidades com ar-condicionado ligado na alta temporada. Florianópolis, como capital e referência regional mais próxima com dados publicados, registra cesta básica de R$ 824,35 em março/2026, sendo a 3a mais cara do país (NSC Total/DIEESE). Porto Belo tende a ter custos de supermercado próximos, dada a logística compartilhada com a região de Itapema e Balneário Camboriú.

Bairros de Porto Belo para renda

O mercado de Porto Belo é geograficamente concentrado. No 1o semestre de 2024, o Balneário Perequê registrou R$ 1,01 bilhão em VGV com 843 unidades vendidas, respondendo por praticamente todas as vendas do município (NSC Total/Dagmara Spautz). O Jardim Dourado ficou em segundo com R$ 28 milhões e a Vila Nova com R$ 49 milhões no mesmo período. Essa concentração importa para a decisão patrimonial de quem compra para renda: o imóvel no Perequê tem maior liquidez de locação, mas também maior concorrência entre anúncios de temporada.

Retorno do investimento: temporada vs fixo

Cenário 1: temporada (mediana geral)

O AirROI registra 636 anúncios ativos em Porto Belo com receita média anual de ~R$ 32.800 (US$ 5.781 ao câmbio de agosto/2026) e ocupação média de 30,6% (AirROI). A variação anual dessa receita foi de -11,0% no período medido. Sobre o ticket médio de compra de R$ 875.700 (ND Mais/DWV App), o yield bruto resultante é de ~3,7%.

Descontados os custos operacionais de temporada (gestão de 15% a 25% sobre a receita bruta, taxa de limpeza cobrada por 87,1% dos anúncios com média de ~R$ 261 por estadia, condomínio de R$ 600 a R$ 1.200/mês e manutenção acelerada), o yield líquido estimado cai para ~2,2% a 2,8% (AirROI).

A mediana inclui imóveis mal operados, sem gestão profissional e sem precificação dinâmica. O dado é a fotografia do mercado como um todo, não do imóvel bem posicionado. A estadia média em Porto Belo é de 5,8 noites com lead time de reserva de 42 dias (AirROI), o que indica um perfil de hóspede que planeja com antecedência e permanece mais que em destinos urbanos. Como referência regional de faturamento de temporada, Florianópolis registrou ocupação de 88% com faturamento médio de R$ 16.000 por temporada, Balneário Camboriú 87% com R$ 15.500, e Bombinhas 85% com R$ 14.000 (NSC Total/Casa Temporada dez/2025). Porto Belo não aparece individualmente nesse estudo.

Cenário 2: temporada (top 25%)

O quartil superior dos anúncios em Porto Belo opera com ocupação de 40%+ e diária média (ADR) de ~R$ 789 (US$ 139+) (AirROI). A receita anual estimada para esse perfil é de ~R$ 99.500, gerando yield bruto de ~11,4% sobre o ticket médio de R$ 875.700.

Após custos operacionais de 25% a 35%, o yield líquido estimado fica entre ~7,4% e 8,5%. Atingir esse patamar exige gestão profissional, status de superhost (Porto Belo tem 40,7% de superhosts entre os anfitriões), fotos profissionais, precificação dinâmica e localização estratégica - Perequê é o epicentro.

O top 10% vai mais longe: ocupação de 62%+, ADR de ~R$ 1.170 (US$ 206+) e RevPAR de ~R$ 431 (AirROI). A diferença entre o top 10% e a mediana geral é um fator multiplicador de ~3x na receita, o que demonstra que a dispersão de performance no mercado de temporada de Porto Belo é ampla. O investidor que entra nesse mercado precisa decidir, antes de comprar, se tem condições de operar no quartil superior ou se ficará na mediana.

Cenário 3: aluguel fixo (estimativa)

Porto Belo não está no índice FipeZap, nem para venda nem para aluguel. Não há dado publicado de aluguel residencial fixo para a cidade em fonte oficial consultada. O que segue é estimativa do pesquisador, não dado publicado, e deve ser lido com essa ressalva.

A faixa típica de yield residencial anual no Brasil é de 4% a 6% bruto (FipeZap nacional). Joinville, como referência estadual, registra 5,19% ao ano (FipeZap fev/2026 via MySide), mas é cidade industrial sem lógica de temporada. Para Porto Belo - cidade turística com preço de compra inflacionado pelo VGV de lançamento - a estimativa conservadora é de ~4,0% a 4,5% bruto ao ano.

Na prática, isso significa: um studio de 1 dorm a R$ 500.000 geraria aluguel mensal estimado de ~R$ 1.875. Um apartamento de 2 dorm a R$ 875.700 (ticket médio) geraria ~R$ 3.284/mês (estimativa baseada em faixa de 4,5% a.a.). Os custos do aluguel fixo são menores: administração imobiliária de 8% a 10% sobre o aluguel, vacância típica de 1 a 2 meses ao ano e IPTU/condomínio normalmente repassados ao inquilino. Yield líquido estimado: ~3,4% a 3,8%.

A sazonalidade é o fator decisivo

A diferença entre temporada e fixo em Porto Belo não está apenas no yield bruto anual. Está na distribuição da receita ao longo dos 12 meses. Os dados do AirROI revelam uma sazonalidade extrema:

• Janeiro (pico): receita de ~R$ 11.340/mês (US$ 1.997), ocupação de alta temporada em 40,3% (AirROI)
• Junho (vale): receita de ~R$ 2.760/mês (US$ 487), ocupação de baixa temporada em 18,3% (AirROI)
• Mediana mensal: ~R$ 3.210 (US$ 565) (AirROI)

A receita de janeiro é ~4,1 vezes a de junho. Para o investidor que opera temporada, isso significa que o colchão financeiro para cobrir condomínio, IPTU e manutenção nos meses de baixa precisa estar dimensionado antes da compra. O aluguel fixo, por contraste, entrega um fluxo previsível de 12 parcelas iguais, sem oscilação sazonal.

Essa sazonalidade não é exclusiva de Porto Belo, mas é agravada pela ocupação geral baixa de 30,6%. Na prática, o imóvel mediano fica vazio ~70% do ano. Os meses de maio a setembro concentram as maiores vacâncias, com ocupação na faixa de 18,3% (AirROI). Isso significa que, fora da janela de dezembro a março, o proprietário de temporada arca sozinho com condomínio, IPTU e eventuais reparos, sem receita significativa para compensar. A região da Costa Verde e Mar, que inclui Porto Belo, registrou ocupação hoteleira de 75% no Réveillon 2025/2026 (NSC Total/Abih-SC), abaixo da Grande Florianópolis (100%). No Carnaval 2025, a taxa subiu para 95%, mostrando que os picos de demanda existem mas são pontuais.

O turismo de cruzeiros adiciona demanda incremental: 8 escalas programadas na temporada 2025/2026, com o Costa Favolosa trazendo 3.470 passageiros em novembro (Prefeitura de Porto Belo). Porém, cruzeiristas consomem diárias curtas (1-2 dias) e nem sempre utilizam aluguel de temporada, o que limita o impacto direto no yield de Airbnb.

Para contextualizar o gasto do turista: dados da Fecomercio-SC para o verão de 2026 indicam gasto médio de R$ 8.179 por grupo em SC (queda de 2% sobre 2025), com estrangeiros gastando R$ 12.063 (+4,6%) (ND Mais/Fecomercio-SC). A permanência média na região é de 13,29 dias em Balneário Camboriú como referência (Fecomercio-SC), e 36,5% dos turistas são estrangeiros, dos quais 81% argentinos (ND Mais/Fecomercio-SC).

“Eu sou muito ligado em tecnologia, muito ligado, sempre fui, e quando me mostraram tudo que vai ter nesse prédio, eu falei: meu Deus, como pode?” - Celso Portiolli, apresentador do SBT e investidor no Electra Tower (Thozen Empreendimentos) em Porto Belo (ND Mais)

A presença de investidores como Portiolli reforça o vetor de capital externo que alimenta o mercado de Porto Belo. O Electra Tower, da Thozen, tem VGV de R$ 170 milhões, unidades de R$ 1,5 a R$ 2,4 milhões e diferenciais como robôs concierge e IA no monitoramento (ND Mais).

Infraestrutura e mega-obras em andamento

O pipeline de infraestrutura explica parte da tese de valorização que sustenta o volume de investimento em Porto Belo. Cada item abaixo tem valor de investimento e fonte rastreável.

• Masterplan Perequê 2022-2032: plano de modernização urbana com R$ 2 bilhões em investimentos confirmados, 5 eixos estratégicos e objetivo de tornar o bairro “destino 365 dias por ano”. Liderado pela ACIP (ND Mais).

• Alargamento da Praia do Perequê: ampliação da faixa de areia em licenciamento ambiental no IMA, com documentação complementar entregue em maio/2026. Custeado pela ACIP (ND Mais).

• Ecossistema Neymar Jr.: complexo esportivo ao longo da BR-101, com mais de 14.000 m², investimento de ~R$ 250 milhões e entrega prevista para 2027. Parceria com JTA Empreendimentos (ND Mais).

• Hospital Municipal (planejado): primeiro hospital da cidade, investimento previsto de R$ 200 milhões (ND Mais).

• Ponte sobre Rio Rebelo (Centro): 88 metros, investimento de R$ 4,2 milhões, prazo de 9 meses (Prefeitura de Porto Belo).

• UPA 24h: inaugurada em junho/2024, área de 1.600 m², investimento de R$ 9,3 milhões, com raio X digital, tomografia, endoscopia e ultrassonografia (ND Mais).

A Capitali é uma das construtoras com foco exclusivo em Porto Belo. O empreendimento Tivoli, em lançamento, terá 2 torres de 25 pavimentos com unidades de 90 a 196 m², 900 m² de área de lazer e localização a 300 metros do mar. Início de obra previsto para junho/2026, entrega em junho/2031 (Capitali). O Vivapark Porto Belo, da Vokkan, é o maior empreendimento em desenvolvimento na cidade, com R$ 3 bilhões em vendas acumuladas, 230 mil m² de áreas verdes preservadas e expansão de 305 mil m² que ultrapassou R$ 95 milhões em vendas em duas horas (ND Mais e Vokkan). A Thozen Empreendimentos acumula VGV de R$ 400 milhões em 5 anos, com projeção de R$ 4 bilhões até 2030, tendo vendido 100% dos projetos antes da entrega (ND Mais). A PH Empreendimentos lançou o Dubai Mall no Perequê com VGV de R$ 995 milhões, 6 torres de 32 pavimentos e 1.248 unidades (NSC Total). E o Lagom Perequê, da GT Home e ABC Empreendimentos, tem VGV total de R$ 2,5 bilhões com 90% das 3 primeiras torres vendidas e localização a menos de 80 metros do mar (ND Mais).

Para quem Porto Belo é ideal como ativo de renda

• Investidor com gestão profissional ou disposição para contratar. O top 25% dos anúncios entrega yield bruto de ~11,4%, mas exige precificação dinâmica, fotos profissionais e status de superhost. Sem gestão ativa, o yield cai para a mediana de ~3,7% (AirROI).

• Investidor com colchão financeiro para a baixa temporada. A receita de junho equivale a ~24% da de janeiro. Os meses de maio a setembro exigem capital de giro para cobrir condomínio, IPTU e manutenção sem receita significativa.

• Comprador que prioriza previsibilidade sobre retorno máximo. O aluguel fixo entrega yield bruto estimado de ~4,0% a 4,5% com fluxo mensal constante e custos operacionais menores (estimativa, sem dado publicado de aluguel fixo em Porto Belo).

• Investidor posicionado no Perequê. O bairro concentra quase 100% das vendas de imóveis novos e registrou R$ 1,01 bilhão em VGV no 1S 2024 com 843 unidades (NSC Total/DWV). É onde a demanda de temporada se concentra.

Para quem Porto Belo não é ideal

• Investidor que espera yield passivo sem gestão. O anúncio mediano de Airbnb em Porto Belo rende ~3,7% bruto, abaixo do aluguel fixo. Sem operação ativa, temporada é pior que fixo.

• Comprador sem reserva para 6+ meses de baixa. A sazonalidade extrema (ocupação de 18,3% na baixa vs 40,3% na alta) pode gerar meses consecutivos sem receita relevante (AirROI).

• Quem busca liquidez imediata no aluguel. Porto Belo não está no FipeZap. Não há dado agregado de aluguel fixo publicado. O mercado de locação anual ainda é menos estruturado que o de cidades monitoradas.

• Investidor que assume yield de cidade vizinha como proxy direto. Itapema registra yield Airbnb de 12,8% (1o nacional, ND Mais/MySide), mas Porto Belo não aparece individualmente nos estudos MySide. Os mercados não são intercambiáveis.

• Comprador focado apenas em valorização de capital. Porto Belo entregou valorização histórica expressiva (+130% em dois anos entre 2022 e 2023), mas este post trata de yield operacional, não de ganho de capital na revenda. São decisões diferentes. O estoque de 15.017 unidades novas disponíveis no 1S 2026, com VGV de R$ 17,6 bilhões e velocidade de vendas de 16% no semestre (ND Mais/DWV App), é um dado que o investidor de renda precisa considerar ao avaliar a oferta disponível de imóveis para locação futura.

Leitura dos dados

Os números acima são cálculos diretos dos dados do dossiê, sem interpretação. Dois pontos factuais merecem atenção: o estoque de 15.017 unidades com velocidade de vendas de 16% no semestre (ND Mais/DWV App) indica quantas unidades estão disponíveis para absorção. E a variação anual de receita Airbnb de -11,0% (AirROI) é o dado de tendência mais recente do mercado de temporada local.

Benchmark de yield nas cidades vizinhas (MySide via ND Mais)

Porto Belo não aparece individualmente nos estudos da MySide. As cidades vizinhas servem como benchmark, não como proxy:

Fonte: ND Mais/MySide nov/2025 e ND Mais/MySide set/2025

A faixa de diárias nas vizinhas oscila entre R$ 230 e R$ 540 dependendo da cidade e do período (ND Mais/MySide set/2025). Porto Belo registra ADR média de ~R$ 670 no AirROI, acima dessas faixas, o que reflete o ticket mais alto dos imóveis listados - mas com ocupação inferior.

Custos operacionais: temporada vs fixo

O retorno líquido depende de quanto cada modalidade consome em custos. A diferença é estrutural:

Fonte dos custos de temporada: AirROI e mercado SC. Fonte custos fixo: padrão de mercado.

Um ponto regulatório: a Reforma Tributária pode elevar a alíquota em ~5 pontos percentuais para locação de curta duração acima de R$ 5.000/mês em rendimentos (Economia SC).

O que a imprensa local diz

“A ‘Mônaco brasileira’ de 31 mil habitantes que virou um fenômeno imobiliário de R$ 2,5 bilhões” - ND Mais (jul/2026)

“Somente as unidades de um dormitório responderam por 1.541 vendas, mais da metade do total” - ND Mais (jul/2026)

“Considerada o novo fenômeno do mercado imobiliário em Santa Catarina, Porto Belo, na Costa Esmeralda, desbancou as famosas vizinhas Balneário Camboriú e Itapema” - NSC Total (2024)

“Em pouco mais de uma década, a população de Porto Belo cresceu mais de 72%” - ND Mais (jul/2026)

“Santa Catarina hoje é o melhor mercado da construção civil” - Fabrício Pavesi, especialista em mercado imobiliário (NSC Total/Dagmara Spautz)