SC vs SP vs RJ 2026: Quem Liderou a Valorização da Década

A pergunta parece simples, mas a resposta honesta depende de uma palavra: década. Quando se olha a valorização imobiliária acumulada entre 2016 e 2025, entre as capitais com série anual completa do FipeZap, Florianópolis valorizou +109,3%, São Paulo +40,4% e o Rio de Janeiro apenas +2,9% (cálculo próprio a partir da série anual FipeZap, Informe Dezembro/2025). Em dez anos, a capital catarinense valorizou quase o triplo de São Paulo e cerca de 37 vezes o Rio. Não foi um mês de manchete: foi uma década inteira de série histórica.

Este texto é uma análise de investimento feita por uma plataforma editorial independente. O ViverEmSC não é imobiliária, não vende imóvel e não intermedia negócio. Por isso, mesmo carregando “SC” no nome, este comparativo segue os números e reconhece o trade-off: o percentual altíssimo de Florianópolis parte de uma base de preço menor e de um mercado menos profundo, enquanto São Paulo é o mercado mais maduro e líquido do país. O recorte aqui é o tempo, a série de dez anos, não o preço de um único mês.

Por que esta comparação só vale para as capitais

É preciso ser transparente sobre o que os dados permitem afirmar. O FipeZap publica a tabela de variação anual histórica apenas para as 22 capitais e para o índice composto nacional (metodologia FipeZap). É a partir dela que se monta a série completa de 2016 a 2025 e se calcula a valorização acumulada da década, compondo as variações ano a ano.

Para Balneário Camboriú, Itapema e Itajaí, esse cálculo de década não é publicável a partir de fonte primária. Essas cidades não são capitais e, no informe FipeZap, aparecem apenas no quadro de “Outras Cidades”, com variação mensal e de 12 meses, sem a tabela anual de dez anos. Por isso, este post crava o acumulado de década apenas para Florianópolis, São Paulo e Rio. Para BC, Itapema e Itajaí, trata-se aqui apenas o momentum recente, declarado como tal.

Esse é o achado mais honesto do comparativo: entre as capitais com série de dez anos, Florianópolis liderou folgado. BC e Itapema mostram um momentum recente ainda mais forte, mas o acumulado de década delas não tem série oficial pública e não recebe número fechado aqui.

A década, ano a ano: o que a série mostra

A diferença entre as três capitais não foi um pico isolado, e sim uma soma de anos. Florianópolis encadeou variações anuais fortes ao longo da década, com destaque para +15,74% em 2021, +11,33% em 2022 e +12,28% em 2023 (FipeZap, Informe Dezembro/2025). São Paulo teve trajetória contida e constante, sem anos negativos relevantes. O Rio acumulou anos negativos consecutivos de 2016 a 2019, com quedas de até -4,45% em 2017 (FipeZap), o que explica a estagnação de dez anos.

Cálculo próprio sobre a série anual do Índice FipeZap, período fim de 2015 a fim de 2025 (Informe Dezembro/2025).

Vale registrar o enquadramento do próprio índice nacional: 2025 fechou com alta de +6,52%, e segundo o informe oficial “foi a segunda maior variação dos últimos 11 anos, ficando abaixo apenas do resultado de 2024 (+7,73%)” (Índice FipeZap, Informe Dezembro/2025). Ou seja, o mercado nacional como um todo viveu um ciclo de alta no fim da década, e ainda assim Florianópolis o superou com larga margem no acumulado.

O Rio não foi “pior ativo”: foi crise fiscal

Reduzir o +2,9% do Rio de Janeiro a “imóvel ruim” seria desonesto com o dado. A estagnação carioca na década tem causa identificável: os anos de 2016 a 2020 coincidem com a crise econômica e fiscal do estado do Rio, período em que o FipeZap registra variações anuais negativas seguidas para a capital. A retomada veio só a partir de 2020, ainda assim modesta, com +5,21% em 2025 (FipeZap). Na janela mais curta de 2020 a 2025, o Rio já aparece com +16,7% acumulados, bem acima do quase zero da década cheia (cálculo próprio sobre série FipeZap). O problema do Rio na década não foi o tijolo, foi o ciclo macro do estado.

São Paulo conta outra história, igualmente importante para o trade-off. A capital paulista é o maior e mais líquido mercado imobiliário do Brasil, com muita oferta, muita demanda e saída relativamente fácil para quem precisa vender. Seu metro quadrado já era alto no início da década. Os +40,4% de São Paulo praticamente espelham o índice nacional composto (+39,6%): um ativo que se comportou como a média sólida do país, não como aposta de ciclo.

O outro lado da liderança de Floripa

O +109,3% de Florianópolis impressiona, mas precisa de contexto para não virar torcida. As praças de Santa Catarina partiram de uma base de preço menor e de um mercado historicamente mais raso que o de São Paulo. Sobre essa base, recebeu-se um choque de demanda forte: migração crescente, valorização do litoral premium e escassez de terreno frente-mar. A aritmética é direta: percentuais altos saem com mais facilidade de bases menores. Isso não anula o ganho, mas comparar o percentual de uma capital litorânea de porte médio com o de uma metrópole de saída fácil mistura coisas diferentes.

Há ainda a liquidez e a profundidade do mercado. Em São Paulo, vender em qualquer fase do ciclo é mais simples pela quantidade de compradores ativos. Em mercados menores, o ganho na alta é maior, mas o risco de ciclo e a dificuldade de saída na baixa também. O investidor patrimonial racional olha o número grande dividido pelo risco que ele carrega.

O momentum recente de BC, Itapema e Itajaí

Aqui entra o que é possível afirmar sobre as praças catarinenses não-capitais, sem inventar década. O dado mais recente e simbólico: em maio de 2026, Itapema assumiu o metro quadrado mais caro do Brasil, com R$ 15.226/m², ultrapassando Balneário Camboriú (R$ 15.215/m²) e deixando para trás São Paulo e Rio (FipeZap via reportagem, junho/2026). No mesmo período, Balneário Camboriú subiu apenas +2,94% em 12 meses (FipeZap maio/2026), sinal de que a praça que liderou o ciclo já reprecificou e desacelerou.

O ano de 2025 fechado dá a dimensão do momentum recente dessas cidades, que segue acima de São Paulo e Rio: Itapema +9,97%, Itajaí +8,81% e Balneário Camboriú +7,23% em 2025, contra São Paulo +4,56% e Rio +5,21% no mesmo ano (FipeZap, Informe Dezembro/2025). É um momentum forte e verificável, mas é janela curta. O acumulado de dez anos dessas três cidades não tem série oficial publicável, e por isso não recebe número fechado neste comparativo.

O ciclo de SC já desacelerou

A leitura de quem acompanha o mercado confirma que o salto não se repete indefinidamente. Para Luiz Feitosa, sócio da Edify, “o que aconteceu foi uma mudança de ciclo entre dois mercados vizinhos. Balneário Camboriú consolidou nos últimos anos um ciclo muito forte de valorização. Itapema vem na sequência, mas em uma fase diferente, ainda em curva ascendente” (InfoMoney, junho/2026).

A própria desaceleração tem leitura de mercado. Marcos Alcauza, vice-presidente de Incorporações do Secovi-SC, lembra o pano de fundo: “Em 2023, havia um otimismo ainda no mercado gerado pelo equilíbrio das contas públicas, do governo anterior, então havia uma disposição para investimento maior” (NSC Total / FipeZap). O recado para o decisor patrimonial é claro: o ganho percentual da década passada foi real e mensurável, mas o ciclo que o produziu já maturou nas praças que reprecificaram primeiro.

No campo das incorporadoras, esse amadurecimento aparece no pipeline. A Procave Investimentos, tradicional no litoral catarinense, mantém empreendimentos em construção na Barra Sul de Balneário Camboriú, como o VIVA 360 e o Fischer Dreams, com entrega prevista para 2026, além do Space Soul em Itajaí. A presença de construtoras tradicionais entregando produto novo nas mesmas praças que lideraram a década funciona como termômetro de demanda, não como garantia de repetição do percentual passado.

Leitura dos dados

O que a imprensa diz

“Itapema, no litoral norte de Santa Catarina, acaba de assumir a liderança do ranking nacional de preço por metro quadrado, superando a vizinha mais famosa e deixando para trás grandes centros imobiliários como São Paulo e Rio de Janeiro.” (InfoMoney, junho/2026)

“De acordo com a nova edição do relatório FipeZap, com dados referentes a abril de 2025, quatro das cinco cidades com o metro quadrado residencial mais caro do país são catarinenses.” (Rádio Cidade SC, junho/2025)

“Santa Catarina continua liderando a valorização imobiliária no Brasil em 2024.” (NegóciosSC, abril/2024)

“Santa Catarina segue como protagonista do setor em todo o Brasil.” (CRECI-SC, maio/2025)

Minha leitura do mercado catarinense

Acompanho o mercado de Santa Catarina de perto e confesso que o número da década me obriga a tomar cuidado com a própria empolgação. É fácil pegar o +109,3% de Florianópolis, colocar ao lado do +2,9% do Rio e declarar vitória. Seria preguiçoso. O que aprendi olhando esses ciclos é que o percentual mais alto quase sempre carrega a base mais baixa e o mercado mais raso, e os dois andam juntos.

O que mais me chama atenção nesta série não é Floripa ter liderado, isso eu já esperava. É o Rio. O +2,9% parece um veredito sobre o ativo, mas a série revela que foram quatro anos negativos seguidos, de 2016 a 2019, na esteira da crise fiscal do estado. Quando você olha só 2020 a 2025, o Rio devolve +16,7%. O mesmo imóvel, lido em duas janelas, conta duas histórias. Para mim, esse é o aviso central do post: década é um recorte, não uma sentença.

E há o agora. Balneário Camboriú subindo só +2,94% em 12 meses, perdendo o metro quadrado mais caro para Itapema, é o sinal de que o ciclo que produziu o número espetacular já amadureceu onde reprecificou primeiro. Quem entra hoje em SC não está comprando os +109,3% da década passada, está comprando o ciclo de agora, mais lento e mais seletivo. Por isso insisto: o investidor que recebe os dados antes do público geral consegue ler para onde o ciclo está migrando dentro do próprio estado, em vez de correr atrás do percentual que já passou.

Perguntas frequentes