Porto Belo 2026: o Próximo Endereço Bilionário de SC

Muitos lugares lançam muito. Poucos vendem. Essa é a distinção que separa uma reprecificação verdadeira de uma bolha, e é exatamente nela que Porto Belo se diferencia do resto do litoral catarinense. Em 2025, a cidade não apenas liderou o VGV lançado do litoral, com R$ 12,7 bilhões (NDMais), como foi a 2ª cidade do Brasil em VGV vendido, com R$ 3,8 bilhões comercializados, atrás apenas de Itapema (R$ 4,1 bilhões) e à frente de Balneário Camboriú (R$ 2,4 bilhões), conforme levantamento da plataforma DWV publicado pela Gazeta do Povo.

A leitura importa porque pipeline é promessa, e vendido é liquidez. Lançar bilhões em VGV mostra apetite das incorporadoras; vender bilhões mostra que existe demanda absorvendo o estoque de luxo. Este texto é uma análise de investimento, não uma peça de venda: a Viver em SC é uma plataforma editorial independente, não é imobiliária, e o objetivo aqui é entender se a tese do “endereço bilionário” se sustenta em absorção real ou apenas em anúncios de lançamento.

Lançar é diferente de vender: por que a distinção decide tudo

No vocabulário do mercado, dois números costumam ser jogados juntos como se fossem a mesma coisa, e não são. O VGV lançado é a soma do valor potencial de venda de tudo que foi colocado no mercado no ano. O VGV vendido é o que efetivamente saiu, com contrato. O primeiro mede ambição de oferta; o segundo mede absorção real de demanda.

Em Porto Belo, os dois números existem e foram divulgados por fontes distintas, o que permite separar a tese do hype:

• VGV lançado em 2025: R$ 12,7 bilhões - Porto Belo liderou os lançamentos do litoral catarinense, superando Itapema (R$ 9 bilhões) e Balneário Camboriú (R$ 9,6 bilhões), segundo release reproduzido pela NDMais
• VGV vendido em 2025: R$ 3,8 bilhões - a cidade foi a 2ª do Brasil em imóveis comercializados, com base em 111,6 mil imóveis analisados pela plataforma DWV (Gazeta do Povo)
• Confirmação de 2024 - a leitura não é de um ano só: em 2024, segundo a ABRAINC, Porto Belo registrou R$ 11,4 bilhões em VGV lançado e R$ 10,2 bilhões em VGV vendido (Noticenter)

O ponto central, para o decisor patrimonial, é que Porto Belo aparece no topo dos dois rankings ao mesmo tempo. Não é apenas uma cidade que lança muito, como tantas que inflam pipeline e depois penam para escoar estoque. É uma cidade onde a demanda está efetivamente comprando o que se constrói. Em 2025, segundo a DWV, Porto Belo vendeu mais que Balneário Camboriú, o endereço que serve de teto de referência para todo o litoral.

Por que Porto Belo entrou no radar de quem decide patrimônio

A absorção não acontece no vácuo. Ela é sustentada por um conjunto de fatores estruturais, cada um com fonte:

• Liderança nacional em vendas - “Porto Belo, no Litoral Norte de Santa Catarina, desbancou destinos tradicionais como Balneário Camboriú”, noticiou a NDMais (30/10/2025) sobre o desempenho de vendas da cidade
• Crescimento populacional de +72% entre 2010 e 2022 - a cidade saltou de cerca de 16 mil para 27.688 habitantes (Censo 2022) e foi a 30ª que mais cresceu no Brasil no período (IBGE), com estimativa de 31.557 habitantes em 2025
• Valorização de 69,1% nos imóveis entre 2022 e 2023 - segundo a Gazeta do Povo, no mesmo intervalo em que 761 novos empreendimentos foram autorizados (2020-2023), gerando 23.818 unidades residenciais
• Pipeline concentrado de magnitude bilionária - o bairro-parque Vivapark, da Vokkan, tem base oficial de VGV “superior a R$ 12 bilhões” e respondeu por cerca de 14% do VGV total lançado na cidade em 2025, segundo release reproduzido pela NDMais
• Ticket ainda abaixo do teto regional - o ticket médio por unidade vendida em Balneário Camboriú chegou a R$ 2,85 milhões (Gazeta do Povo, DWV), patamar acima do de Porto Belo, o que abre margem de equiparação
• Polos de comércio e serviço em expansão - o Porto Belo Outlet Premium anunciou R$ 47 milhões de investimento para crescer de 25 mil para 31 mil m², com vendas em alta de 115% entre nov/2024 e mar/2025 (Economia SC)

A construtora-âncora: PH Empreendimentos e o Dubai Mall

Quando se fala em escala de capital em Porto Belo, a PH Empreendimentos é uma referência local incontornável. Fundada em 2018 e com sede na própria cidade, a incorporadora reportou faturamento de R$ 150 milhões e crescimento de 400% em quatro anos, segundo dados de release reproduzidos pelo Jornal Razão e corroborados pela coluna de Estela Benetti no NSC Total.

O projeto que dá dimensão a esse crescimento é o Dubai Mall. Segundo o release da incorporadora reproduzido pelo Jornal Razão e pela NSC Total, o complexo reúne 6 torres residenciais de 32 andares, 1.248 unidades e um shopping integrado, com VGV estimado em quase R$ 1 bilhão e cerca de 150 mil m² de área construída. Ainda segundo a mesma fonte, 45% das unidades teriam sido comercializadas antes do lançamento oficial, um dado que, se confirmado, reforça a tese de absorção. Vale a ressalva de método: esses números do Dubai Mall vêm de release e cobertura de imprensa, e ainda devem ser confirmados em fonte oficial da incorporadora.

Sobre a estratégia da empresa, o sócio Leandro Coradini afirmou: “A PH nasceu com um olhar muito claro para o potencial de crescimento do litoral norte catarinense” (NSC Total, 2026). O também sócio Ricardo Coradini complementou: “Construímos um portfólio estratégico de áreas que nos permite planejar o futuro com segurança” (NSC Total, 2026).

O Vivapark como componente da tese, não como o núcleo

O maior vetor isolado de VGV agregado da cidade é o Vivapark Porto Belo, bairro-parque master-planejado pela Vokkan na entrada da cidade, com parceiros de incorporação como Grupo N1 e Famex. Ele importa para a tese bilionária, mas como componente de pipeline, não como prova de absorção da cidade inteira.

A base oficial da Vokkan aponta VGV “superior a R$ 12 bilhões”, área de 990 mil m² e capacidade para cerca de 30 mil moradores. Em fevereiro de 2026, a incorporadora anunciou uma 4ª fase de expansão que elevaria o projeto a uma projeção de R$ 50 bilhões de VGV, 1,4 milhão de m² e até 50 mil moradores (Brazil Economy). É importante tratar o número de R$ 50 bilhões pelo que ele é: uma projeção datada da 4ª fase, não vendas realizadas. As fases anteriores registraram valorização média de 246,5% nos primeiros edifícios lançados e o projeto bateu o 1º bilhão em vendas em jul/2024 e o 2º bilhão em set/2025, segundo a mesma fonte. Essa valorização de 246,5% se refere aos primeiros edifícios do Vivapark, não a uma média da cidade inteira hoje.

Sobre a expansão, o presidente da Vokkan, Roderjan Volaco, declarou: “Esta nova expansão sempre fez parte da visão original do Vivapark Porto Belo e vinha sendo cuidadosamente estudada ao longo do desenvolvimento do projeto” (Brazil Economy, fev/2026).

Onde está o luxo: o eixo Perequê e os megaprojetos

O principal palco da verticalização premium é o Balneário Perequê, eixo residencial de luxo onde se concentram os maiores lançamentos e onde, na região da Lagoa do Perequê, o gabarito permite até 30 andares (Gazeta do Povo). Além do Dubai Mall, da PH, o bairro abriga outros megaprojetos cujos dados vêm de apresentação das próprias incorporadoras e de portais, e por isso ficam aqui com atribuição, a confirmar em fonte oficial:

• Oporto, da MayBelly - segundo apresentação do projeto pela incorporadora à Noticenter, seriam 10 torres de 30 andares, 864 apartamentos de 170 a 180 m² com 3 suítes cada, e 239.981 m² de área construída, descrito pela própria MayBelly como o maior empreendimento do litoral norte de SC. O VGV não foi informado pela fonte
• Aria & Sublime Club House, da J Tedesco - apartamentos de 82 a 100 m², de 2 a 3 quartos, no Perequê, com entrega prevista para junho de 2026, conforme portais de mercado. Andares, unidades e VGV permanecem como lacuna até confirmação em fonte oficial da incorporadora

Registramos a transparência de método porque os sites oficiais de PH, J Tedesco e MayBelly não puderam ser acessados na data da pesquisa, então esses números de torres, unidades e VGV vieram de release, jornal e portal, não de confirmação oficial. Para o decisor patrimonial, a recomendação é validar cada empreendimento diretamente com a incorporadora antes de qualquer compromisso.

Leitura dos dados

Sem FipeZap: por que não há um m² agregado oficial

Um ponto que exige honestidade: Porto Belo não tem cobertura do índice FipeZap, ou seja, não existe um preço de m² agregado oficial da cidade. Qualquer número de “m² médio de Porto Belo” que circule por aí vem de portal ou de imobiliária, e este é um veículo editorial independente, não imobiliária: não usamos corretor como autoridade de número agregado.

O que se pode usar, com fonte e rótulo, são tickets de lançamento como proxy de patamar:

• Ticket de entrada do novo luxo: a partir de R$ 850 mil - referência do empreendimento Lagom, segundo a Gazeta do Povo
• Patamar de alto padrão - unidades de 170 a 180 m² com 3 suítes no Oporto (tipologia confirmada pela Noticenter; preço unitário não divulgado)
• Teto regional de referência - o ticket médio por unidade em Balneário Camboriú chegou a R$ 2,85 milhões (DWV), e Porto Belo opera abaixo desse teto

A ausência de um índice agregado não enfraquece a tese de absorção, porque a métrica de VGV vendido pela DWV é independente do m². Aqui, preço de m² da cidade fica como estimativa de mercado rotulada, nunca como fato cravado.

Minha leitura do mercado de Porto Belo

Acompanhando o litoral catarinense de perto, o que me chama atenção em Porto Belo não é o tamanho do pipeline, porque pipeline grande virou commodity no litoral: meia dúzia de cidades hoje anuncia bilhões em lançamentos. O que é raro, e o que de fato sustenta a tese de “endereço bilionário”, é a velocidade com que esse estoque está sendo absorvido. Vender R$ 3,8 bilhões em um ano, à frente de Balneário Camboriú, em uma cidade de menos de 32 mil habitantes, é um sinal de liquidez que poucos mercados do país conseguem mostrar. E quando você cruza isso com o dado de 2024 da ABRAINC, com R$ 10,2 bilhões vendidos sobre R$ 11,4 bilhões lançados, percebe que não foi sorte de um ciclo.

A leitura que faço para o decisor patrimonial é de janela, não de garantia. A janela existe porque o ticket de Porto Belo ainda opera abaixo do teto de Balneário Camboriú, o que, em tese, deixa espaço para equiparação. Mas a mesma velocidade de absorção que torna a cidade interessante é o que tende a fechar essa janela: estoque que sai rápido é estoque que reprecifica rápido. O contraponto honesto, e que quase ninguém escreve, é a fragilidade dos dados de oferta. Boa parte dos números dos megaprojetos vem de release das próprias incorporadoras, e a cidade não tem FipeZap. Então a parte sólida da tese é o vendido, medido por plataforma independente. A parte que pede cautela é o lançado, que carrega o otimismo natural de quem está vendendo. Quem entende essa diferença decide melhor.

Para quem Porto Belo faz sentido

• Investidor que prioriza liquidez - a cidade prova absorção real, não só pipeline, o que reduz o risco de comprar em um mercado que lança e não escoa
• Comprador de segunda residência de alto padrão - o eixo Perequê concentra a oferta premium e a tendência de “novo luxo” da região
• Quem busca entrada abaixo do teto de BC - o ticket ainda opera com folga em relação a Balneário Camboriú

Para quem Porto Belo talvez não seja ideal

• Quem exige índice de preço agregado oficial - sem FipeZap, a leitura de m² da cidade depende de proxies e estimativas rotuladas
• Quem compra exclusivamente na planta sem due diligence - vários números de empreendimentos vêm de release e precisam de validação em fonte oficial
• Quem busca ticket de entrada baixo - o novo luxo parte de R$ 850 mil, e a cidade se reposiciona como endereço premium, não acessível

Para comparar com os vizinhos diretos, vale ler as análises de Itapema, Balneário Camboriú e Itajaí, as outras cidades que dividem com Porto Belo o topo do ranking de vendas de 2025.

O que a imprensa local diz

“Porto Belo, no Litoral Norte de Santa Catarina, desbancou destinos tradicionais como Balneário Camboriú” (NDMais, Lucas Machado Coelho, 30/10/2025).

“A cidade superou Itapema (R$ 1,03 bilhão), Itajaí (R$ 779 milhões) e até mesmo Balneário Camboriú, que registrou R$ 469 milhões” (NDMais, Lucas Machado Coelho, 30/10/2025).

“Outras cidades catarinenses próximas têm registrado expansão acelerada com altos edifícios de luxo, o que tem motivado a denominação de ‘Nova Balneário Camboriú’” (NSC Total, Estela Benetti, 2026).

“O projeto foi desenvolvido para oferecer as melhores experiências aos seus moradores, o que vem ao encontro com a tendência do ‘novo luxo’” (Gazeta do Povo, 08/06/2024).

Perguntas frequentes sobre Porto Belo