Airbnb ou Aluguel Anual em SC: O Que Rende Mais em 2026?

A pergunta que todo investidor imobiliário em Santa Catarina se faz: vale mais colocar o imóvel no Airbnb ou fazer aluguel anual com contrato fixo? A resposta não é simples — depende da cidade, do imóvel, da sua disposição para gerenciar e da sua tolerância ao risco.

Este guia faz o comparativo completo com números reais de 2026 para que você tome a decisão baseada em dados, não em achismo.

Aluguel anual: a estratégia previsível

O aluguel anual é o modelo tradicional: você assina contrato de 12 a 30 meses com um inquilino, recebe o valor fixo todo mês e tem custos operacionais mínimos. Em SC, o mercado de aluguel anual é aquecido — a demanda é alta em praticamente todas as cidades.

Receita típica por cidade (apartamento 2 quartos, bairro bom)

Custos do aluguel anual

• Administração imobiliária: 8% a 10% do aluguel (se usar imobiliária)
• IPTU: conta do proprietário em muitos contratos
• Manutenção: 1% ao ano do valor do imóvel (estimativa)
• Vacância: 1 mês a cada 24 meses em média (troca de inquilino)
• Imposto de renda: aluguel recebido é tributado como renda (tabela progressiva de IR, até 27,5%)

Rentabilidade líquida real

Descontando administração, IPTU, manutenção, vacância e IR, a rentabilidade líquida do aluguel anual em SC fica entre 4% e 5,5% ao ano. É previsível, pouco trabalhosa e com risco baixo — mas não empolga quem busca retornos maiores.

Airbnb/temporada: a estratégia de alto rendimento

O aluguel por temporada — via Airbnb, Booking ou plataformas locais — pode render 2 a 3 vezes mais que o aluguel anual. Mas vem com custos operacionais significativamente maiores, sazonalidade e necessidade de gestão ativa.

Receita típica por cidade (apartamento 2 quartos, mobiliado, boa localização)

Atenção: esses números são médias anuais. A realidade é muito mais sazonal:

• Alta temporada (dez-fev): ocupação 85-95%, diárias 80-150% acima da média
• Meia temporada (mar, jul, out-nov): ocupação 50-65%, diárias na média
• Baixa temporada (abr-jun, ago-set): ocupação 25-40%, diárias 30-50% abaixo da média

Custos do Airbnb/temporada

Os custos são o fator que muitos investidores subestimam:

• Mobília completa + decoração: R$ 25.000 a R$ 60.000 (investimento inicial)
• Enxoval (roupas de cama, banho, cozinha): R$ 3.000 a R$ 8.000
• Taxa da plataforma: 3% a 5% (Airbnb host) + taxa do hóspede
• Limpeza entre hóspedes: R$ 80 a R$ 200 por check-out
• Administração (se terceirizar): 20% a 30% da receita bruta
• Manutenção e reposição: 3% a 5% ao ano do valor da mobília
• Contas (água, luz, internet, TV): R$ 500 a R$ 1.000/mês (conta do proprietário)
• Condomínio: conta do proprietário (R$ 500 a R$ 1.500/mês)
• IPTU: conta do proprietário
• Imposto de renda: mesma tributação do aluguel convencional

Rentabilidade líquida real do Airbnb

Vamos ao cálculo detalhado para um apartamento em Balneário Camboriú:

Receita bruta anual: R$ 105.300 Custos anuais:

• Plataforma (4%): -R$ 4.212
• Limpeza (100 check-outs x R$ 150): -R$ 15.000
• Condomínio (12 x R$ 1.200): -R$ 14.400
• Contas (12 x R$ 700): -R$ 8.400
• Manutenção/reposição: -R$ 3.000
• IPTU: -R$ 4.000
• Total custos: -R$ 49.012

Receita líquida antes de IR: R$ 56.288/ano = R$ 4.690/mês Sobre um imóvel de R$ 850.000: rentabilidade de 6,6% a.a. (antes de IR)

Se terceirizar a gestão (25% da receita bruta): receita líquida cai para R$ 30.000/ano = 3,5% a.a.

Comparativo direto: Airbnb vs Aluguel Anual

Veredicto por perfil

Aluguel anual é melhor se você:

• Mora longe do imóvel e não quer gerenciar
• Prioriza previsibilidade de receita
• Não quer investir R$ 30.000+ em mobília
• O imóvel fica em cidade com baixa demanda turística (Joinville, Jaraguá do Sul, Criciúma)
• Prefere risco baixo e retorno estável

Airbnb é melhor se você:

• Mora perto do imóvel ou tem pessoa de confiança local
• Aceita sazonalidade (meses bons compensam meses ruins)
• Tem capital para investir em mobília e decoração de qualidade
• O imóvel fica em cidade turística de alta demanda (BC, Itapema, Floripa, Bombinhas)
• Quer usar o imóvel pessoalmente na baixa temporada

Melhores cidades de SC para cada estratégia

Top 3 para Airbnb

1. Balneário Camboriú — Maior diária média de SC (R$ 450), ocupação de 65% anual e demanda que cresce a cada ano. O turista que frequenta BC tem alto poder aquisitivo. Ponto negativo: condomínios são caros e o custo de manutenção é alto.

2. Florianópolis — Demanda diversificada (praia, intercâmbio, eventos, negócios), o que garante ocupação mais distribuída ao longo do ano. Bairros como Jurerê, Campeche e Lagoa da Conceição têm diárias premium. Ponto negativo: regulação municipal em discussão.

3. Bombinhas — Altíssima demanda na alta temporada (ocupação 95%+) com diárias que podem chegar a R$ 700 no verão. Porém, a baixa temporada é muito fraca (ocupação abaixo de 30%). Ideal para quem aceita usar o imóvel pessoalmente de abril a novembro.

Top 3 para aluguel anual

1. Joinville — Maior cidade de SC, forte mercado de trabalho, demanda consistente de aluguel. Rentabilidade bruta de 7,3% com vacância muito baixa. Mercado estável e previsível.

2. Blumenau — Similar a Joinville: economia diversificada (têxtil, TI), demanda forte e preços de compra acessíveis. Rentabilidade bruta de 7,2%. Menor risco de vacância que cidades turísticas.

3. Navegantes — Melhor rentabilidade bruta da região (7,7%) com preço de entrada baixo (R$ 250.000 para 2 quartos). Demanda crescente puxada pelo aeroporto e proximidade com BC/Itajaí.

O modelo híbrido: a terceira via

Muitos investidores em SC estão adotando um modelo híbrido: aluguel por temporada na alta temporada (dezembro a março) e aluguel mensal no restante do ano. Essa estratégia captura as diárias premium do verão sem sofrer com a vacância da baixa.

Como funciona na prática

Alta temporada (4 meses): Airbnb/Booking com diárias premium

• Receita estimada (BC, 2q): R$ 450/diária x 95% ocupação x 120 dias = R$ 51.300

Restante do ano (8 meses): aluguel mensal (contrato de temporada de 8 meses)

• Receita estimada (BC, 2q): R$ 3.500/mês x 8 = R$ 28.000

Receita bruta anual híbrida: R$ 79.300 Vs aluguel anual puro: R$ 54.000 (R$ 4.500 x 12) Ganho adicional: +47%

O desafio é logístico: você precisa mobiliar e desmobiliar (ou manter mobiliado o ano todo), limpar profundamente entre as transições e gerenciar dois tipos de inquilino. Mas para imóveis em cidades turísticas, a conta fecha.

Regulação: o que está mudando em SC

Um fator importante e que muitos investidores ignoram: a regulação do aluguel por temporada está em mudança em várias cidades de SC.

Balneário Camboriú

A Câmara aprovou em 2025 regras que limitam aluguel por temporada em alguns condomínios residenciais quando a convenção condominial proíbe. Na prática, antes de comprar um imóvel para Airbnb, verifique a convenção do condomínio — alguns já proíbem estadias inferiores a 30 dias.

Florianópolis

Discussão em andamento sobre limitação de aluguel por temporada em bairros residenciais. Ainda sem legislação aprovada, mas o tema está na pauta da Câmara. Jurerê e Ingleses são os bairros mais afetados pelo debate.

Bombinhas

A cidade cobra taxa turística de visitantes desde 2023 (R$ 30 a R$ 60 por veículo no verão). Para proprietários de Airbnb, isso não é um custo direto, mas afeta a demanda marginalmente.

Recomendação

Antes de investir em um imóvel para temporada em SC:

1. Verifique a convenção do condomínio
2. Consulte a legislação municipal vigente
3. Acompanhe projetos de lei em tramitação
4. Considere que a regulação tende a ficar mais restritiva, não menos

Impostos e tributação

A tributação é igual para aluguel anual e temporada — o que muda é a complexidade da declaração:

Pessoa física

• Aluguel recebido entra como renda tributável no IR
• Tabela progressiva: até 27,5% para receitas acima de R$ 4.664/mês
• Recolhimento mensal via Carnê-Leão (quando recebido de pessoa física)
• Despesas de condomínio, IPTU e administração são dedutíveis

Pessoa jurídica (holding ou empresa)

• Muitos investidores com múltiplos imóveis constituem empresa (Simples Nacional ou Lucro Presumido)
• Simples Nacional: alíquota a partir de 6% sobre receita bruta
• Lucro Presumido: alíquota efetiva de 11% a 14%
• Economia tributária significativa — para receitas acima de R$ 5.000/mês de aluguel, estudar a abertura de CNPJ com contador especializado

Checklist antes de decidir

Antes de escolher entre Airbnb e aluguel anual, responda:

1. Quanto tempo tenho para gerenciar? Se a resposta é “nenhum”, vá de aluguel anual
2. Moro perto do imóvel? Airbnb a distância funciona, mas custa 25-30% da receita
3. O imóvel é em cidade turística? Se não, Airbnb não faz sentido
4. Tenho R$ 30.000+ para mobiliar? Sem mobília de qualidade, as diárias caem 40%
5. Aceito 3-5 meses de receita baixa? A sazonalidade em SC é real
6. O condomínio permite? Verifique antes de qualquer coisa